Immobilienverkauf: Haus- und Grundstücks­veräußerungen richtig versteuern

Wer sich entschließt, ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu veräußern, lässt sich auf ein individuelles Vorhaben ein: Da ganz unterschiedliche Beweggründe zu einem Verkauf führen können und keine Immobilie der anderen exakt gleicht, verläuft jeder Veräußerungsprozess anders. Eines haben aber fast alle Verkäufer gemeinsam: Sie wollen in der Regel ein aus finanzieller Sicht gutes Verkaufsergebnis erzielen. Bei der Berechnung eines Preises sollten jedoch nicht nur klassische Immobilienfaktoren, sondern auch steuerliche Aspekte berücksichtigt werden. Schließlich müssen einige Verkäufer einen Teil der Veräußerungseinnahmen an den Fiskus abgeben.

Die Frage, mit welchen Steuerarten sich ein Immobilienverkäufer auseinandersetzen muss, lässt sich nicht pauschal beantworten. Welche Abgaben relevant sind, hängt nämlich davon ab, wer ein Objekt aus welchem Grund verkauft. Lediglich eine Steuer beschäftigt fast alle Veräußerer: die Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbsteuer bei jedem Immobilienverkauf relevant

Wer ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück erwirbt oder veräußert, kommt nicht drum herum, sich mit dieser Objektsteuer auseinanderzusetzen. In der Regel wird die Grunderwerbsteuer vom Käufer an das Finanzamt entrichtet. Es kann aber auch vereinbart werden, dass der Verkäufer die Zahlung übernimmt. Daher sollten Veräußerer sicherheitshalber im Verkaufsvertrag festhalten, wer die Steuer entrichtet.

Wie hoch die Zahlung ist, hängt vom Kaufpreis und dem Standort des zum Verkauf stehenden Objektes ab. Die Bundesländer erheben nämlich unterschiedliche Grunderwerbsteuersätze. Während in Nordrhein-Westfalen beispielsweise 6,5 Prozent des Kaufpreises berappt werden müssen, sind es in Bayern nur 3,5 Prozent. Fällig wird die Steuer übrigens sowohl für Unternehmer als auch für Privatpersonen. Ausnahmen bestehen lediglich, wenn Objekte an die eigenen Kinder, Enkel, Ehe- oder Lebenspartner veräußert werden. Das heißt: Sind Käufer und Verkäufer in gerader Linie verwandt, sind sie von der Zahlung der Grunderwerbsteuer befreit.

Handelt es sich bei der betreffenden Immobilie um ein möbliertes Objekt, kommt meist die Frage auf, ob Erwerber für mitverkaufte Möbel ebenfalls Grunderwerbsteuer entrichten müssen. Die Antwort lautet ganz klar: nein. Kosten für Hausrat werden nicht in die Berechnung einbezogen.

Gewerbliche Grundstückshändler gewerbe- und spekulationssteuerpflichtig

Auf den Verkäufer können neben der Zahlung der Grunderwerbsteuer unter Umständen aber noch weitere Steuerverpflichtungen zukommen. Um herauszufinden, ob dies der Fall ist, müssen wir einen Blick auf seine Ziele richten: Hat er die Immobilie bereits mit einer Gewinnerzielungs- und Veräußerungsabsicht erworben, gilt er als gewerblicher Grundstückshändler. Wenn er durch den Verkauf dann tatsächlich einen Gewinn generiert, muss er auf diesen Überschuss Gewerbesteuer sowie Spekulationssteuer zahlen. Letztere ist übrigens eine Einkommensteuer.

Doch woher weiß das Finanzamt, welche Ziele der Immobilienbesitzer beim Objektkauf verfolgt hat? Es gibt verschiedene Faktoren, die als Nachweis einer Gewinnerzielungsabsicht herangezogen werden können. Dass ein Objekt vor der Fertigstellung veräußert wird, deutet beispielsweise auf ein Spekulationsgeschäft hin. Gleiches gilt, wenn der Besitzer noch während der Bauphase einen Makler mit der Suche nach einem Käufer beauftragt.

Unternehmenssteuern für Objekte aus Betriebsvermögen

Doch nicht nur gewerbliche Grundstückshändler müssen einen Objektverkauf versteuern. Auch Unternehmer, die eine zu ihrem Betriebsvermögen zählende Immobilie verkaufen möchten, müssen neben der Grunderwerbsteuer noch weitere Steuerarten im Blick behalten. Handelt es sich um einen Gewerbebetrieb, wird zum Beispiel Gewerbesteuer fällig. Außerdem kommen die für das jeweilige Unternehmen relevanten Ertragsteuern hinzu.

Bei Einzelunternehmern sind die Gewinne aus Immobiliengeschäften beispielsweise einkommensteuerpflichtig. Eventuell sind zusätzlich noch Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag zu zahlen. Kapitalgesellschaften entrichten hingegen Körperschaftsteuer sowie den Solidaritätszuschlag. Der zu versteuernde Gewinn wird berechnet, indem man den Buchwert des Objektes und die Verkaufsnebenkosten vom erzielten Verkaufspreis abzieht.

Privatpersonen, die Gewerbeimmobilien verkaufen, sind in der Regel einkommensteuerpflichtig.

Verkauf von Wohngebäuden aus Privatbesitz in vielen Fällen steuerfrei

Anders stellt sich die Situation dar, wenn Privatpersonen ein Wohngebäude verkaufen. Dann entsteht in der Regel keine Steuerpflicht. Es gibt allerdings eine Ausnahme: War die Immobilie weniger als 10 Jahre im Besitz des Verkäufers, ist der Verkaufsgewinn meist einkommensteuerpflichtig. Doch auch in diesem Fall kann unter bestimmten Umständen Steuerfreiheit bestehen: Wenn der Gewinn unter 600 Euro liegt oder wenn der Veräußerer die Immobilie die meiste Zeit über selbst bewohnt hat, fällt keine Einkommensteuer an. Gleiches gilt, wenn er im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren dort ansässig war.

Privatverkäufer können zu gewerblichen Grundstückshändlern werden

Doch Vorsicht: Verkäufer von Geschäfts- oder Privatimmobilien können unter bestimmten Umständen ebenfalls als gewerbliche Grundstückshändler eingestuft werden. Eine wichtige Rolle spielt hierbei die Drei-Objekt-Regel. Demnach lässt sich derjenige, der innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, als gewerblicher Grundstückshändler klassifizieren. In diese Berechnung werden sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke einbezogen. Wer in dieser Situation um die Zahlung der Gewerbe- und Spekulationssteuer herumkommen möchte, muss nachweisen, dass er keine Veräußerungsabsicht hatte, als die Objekte erstanden wurden. Geerbte Immobilien oder Gebäude, die der Steuerpflichtige selbst bewohnt, werden übrigens nicht in die Drei-Objekt-Rechnung einbezogen.

Freiwilliger Verzicht auf Umsatzsteuerbefreiung möglich

Ist geklärt, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt oder nicht, steht meist noch die Frage im Raum, ob Umsatzsteuer fällig wird. Grundsätzlich gilt: Immobilienverkäufe sind von der Umsatzsteuer befreit. Unternehmer haben allerdings die Qual der Wahl. Wenn sie möchten, können sie freiwillig auf diese Befreiung verzichten. Diesen Schritt zu vollziehen, kann in bestimmten Fällen Sinn machen. Wer Umsatzsteuer zahlt, ist nämlich auch vorsteuerabzugsberechtigt. Ein Befreiungsverzicht ist aber nur möglich, wenn der Käufer ebenfalls Unternehmer ist. Dieser muss die Umsatzsteuer dann direkt an das Finanzamt abführen.

Gut informiert zum perfekten Verkaufsergebnis

Angesichts der zahlreichen Steuerarten, die im Falle eines Immobilienverkaufs für den Veräußerer relevant werden könnten, sollte unbedingt vorab geklärt werden, zu welcher der oben genannten Gruppen man zählt. Da nicht immer sofort offensichtlich ist, in welche Kategorie ein Verkäufer einzuordnen ist, empfiehlt es sich, Rücksprache mit einem Steuerberater zu halten. Wer sich ausführlich mit dem Thema Steuern auseinandersetzt, reduziert auch das Risiko, dass das Finanzamt zu einer anderen Einschätzung kommt als man selbst. Die Folgen einer Fehleinschätzung könnten überraschende Steuernachzahlungen sein, die die Freude über einen erfolgreichen Immobilienverkauf sicherlich deutlich schmälern würden.

Außerdem können gut informierte Veräußerer ihre Steuerlast in die Kaufpreisermittlung einbeziehen und vorab präzise kalkulieren, was nach dem Verkauf und dem Abzug aller Steuern übrig bleibt. Nur so ist sichergestellt, dass der Verkauf lukrativ ist und den erwünschten Betrag einbringt.